民法总则第十条（法律适用）：无居间方参与的房屋买卖交易习惯的确定

Original 孙政走近民法典 2022-03-23

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条文内容

第十条（法律适用）：处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。

条文解读

本条是对民事纠纷法律适用的规定，也可以说是民法法源的规定。法律适用的过程就是纠纷中找寻处理依据的过程，指人民法院、仲裁机构在处理民事纠纷时从何处寻找据以作出裁判的规则。从学者观点并结合国外立法看，民法渊源包括法律、习惯法、判例、法理、学说等。民法总则在起草过程中对民法渊源进行了反复研究和论证，最终规定了法律和习惯，同时删除了国家政策。[1]

关于该条，还需说明以下三点：

1. 本条所规定的法律指广义上的法律。它包括全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，也没有排除地方性法规、自治条例和单行条例等。[2]在大陆法系国家，民法典属于民法最主要的渊源，但我国民法典编纂尚未完成，《民法总则》是民法典的总则编。民法典完成并施行后，其他法律涉及民事关系的内容与民法典冲突的，将不再产生法律效力，也不再属于民法的法律渊源。

2. 判断现实中的习惯是否属于民法渊源的习惯，应看其是否同时符合积极条件和消极条件。[3]消极条件较为简单，即不得违背公序良俗。积极条件包括：一是具有长期性、恒定性、内心确信性；二是具有具体的行为规则性。即习惯的内容应当是预先明确的、行为界限是清晰的；三是具有可证明性。习惯的证明，主要由主张适用该习惯作为裁判依据的当事人一方来承担。只有同时符合了上述积极条件和消极条件的习惯，才属于民法渊源的习惯。此外，法院在运用习惯时，需要特别注意它的民族性、地域性、行业性，注意习惯与宗教教义的区别，防止宗教干预世俗生活。

3. 相较于民法通则，总则删除了“国家政策”。国家政策在民法通则制定时作为民法渊源有一定的必要性，但随着我国市场经济体制的健全，不宜再作为直接的民法渊源，原因在于：一是中国特色社会主义法律体系已基本建成，基本解决了无法可依的问题，国家政策作为法律漏洞填补的空间已很小；二是十八大后依法治国得到全面加强，法治的要求便是依照法律而不是政策来治理社会关系；三是国家政策虽有灵活性的优势，但也缺乏了稳定性和公开性，不利于形成稳定预期；四是政策不作为直接的民法渊源，并不意味着其在调整民事关系和裁判中不再发挥作用。[4]在引导社会与规范主体行为方面其依然发挥着重要作用，甚至某些特定的国家政策依然可作为裁判说理的依据，如小产权房、政策性房屋等政策。

裁判小数据

经查询中国裁判文书网，截至2019年3月18日，共有478篇文书的裁判理由部分（包括本院认为、裁判依据部分）涉及了该条，涉及最多的关键词为“合同”，共116篇，说明存在较多与合同相关的“习惯”，或与合同相关的法律适用存在较多争议。478篇文书中一审427篇，二审46篇，再审及其他5篇，初略估算涉及该条文的案件上诉率为9.7%。

裁判实例

【案例要旨】 （2017）鄂0105民初3121号

无法确定房款是否支付时，应结合房产日常交易习惯分析。当事人之间通过无居间方参与的面对面交易方式进行的房产买卖，此类交易通常习惯为买方先支付部分购房款，其后双方办理过户手续，最后买方于过户手续办理完毕后支付尾款。

【基本案情】

原告王某某与被告康某房屋买卖合同纠纷一案，王某某向湖北省武汉市汉阳区人民法院起诉，请求判令被告向原告支付购房款300万元。理由：2016年1月20日，被告与原告父亲王某军商量，将原告位于武汉市汉阳区2层2室房屋卖给被告，售价300万元。2016年1月办理了房屋过户手续，但被告一直未支付购房款。2016年9月，原告父亲王某军因意外去世。

被告康某辩称：被告购买原告房屋是事实，但房款已全部付清。原告父亲王某军曾于2015年6、7月间向被告借款150万元，由于到期未偿还，遂提出将武汉市汉阳区2层2室房屋以300万元的价格出售给被告。被告同意后，于2015年11、12月分二次付给王某军40万元和60万元。2016年1月20日，被告与王某军签订购房协议后，同日办理了房屋过户手续，且由原告王某某亲自办理。过户当日，又给了王某军50万元。双方还就王某军租用涉案房屋签订了门面租赁协议。上述款项全为现金支付，且由于房屋已办理过户，被告并未要求王某军出具收条，王某军原来所写的借条也由其收回。

经审理查明：王某军与王某某系父子关系，位于武汉市汉阳区2层2室房屋原为王某某所有。2016年1月20日，王某某与康某签订《购房协议》一份，约定：“卖方同意将名下位于汉阳区2层2室计126.30㎡房屋转让给买方，价格300万元”，合同买方签名为康某、卖方签名为王某军。当日，王某某与康某办理了过户手续。王某某自认过户当日，其父王某军告知其房款无需其操心，故王某某、康某二人未在当就房款给付进行具体约定。

《购房协议》签订当日，王某军与康某还就上述房屋签订了《房屋租赁合同》，康某将所购涉案房屋出租给王某军用于开办超市。庭审中，原告王某某亦提交了该《门面租赁合同》，欲证实双方协议免除租金系因康某未足额支付购房款所致。该合同载明：“1.房屋地址：武汉市汉阳区十里铺2层2室上下面积各126.09平方米。2.租赁期限：五年。3.租金：年租金8万，考虑到王某军的困难，康某同意免去三年房租。4.王某军租期内不得拖欠房租，如有拖欠，康某可终止合同…”。

对该《房屋租赁合同》，康某表示该合同并非双方的真实意思表示，之所以签订该合同系应王某军要求协助向其妻子隐瞒租金实际并未免除的情况。但王某军家人对房屋出售情况均知情。

【裁判理由与结果】

汉阳区人民法院认为，王某某与康某于2016年1月20日就涉案房屋所签《购房协议》，系王某军经原房屋所有权人王某某同意后签订，协议系各方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。

关于房款给付问题，王某某自认其父王某军于过户当日已告知无需其操心，双方遂于协议签订当日办理了过户手续。现双方就房款是否支付各执一词，但均未能提交充分证据，依照《中华人民共和国民法总则》第十条：“处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗”的规定，结合房产日常交易习惯分析，王某军、王某某父子与康某之间系通过无居间方参与的面对面交易方式进行。此类交易通常习惯为买方先支付部分购房款，其后双方办理过户手续，最后买方于过户手续办理完毕后支付尾款。

据此反观双方房产交易过户行为及王某军过户前对其子王某某就房款问题的答复，应视为王某军、王某某父子与康某就房屋买卖协议中约定的权利、义务已实际履行完毕。且房产过户完毕至王某军去世跨度近八个月，期间王某军、王某某均未因房款给付事宜向康某进行催要，亦未就房屋交易行为提出过异议或诉讼，综合上述情形可认定双方就房屋过户及房款给付义务已分别履行完毕。

另，依照王某某、康某分别提交的诉争房屋租赁合同可认定，双方就诉争房屋存在租赁关系系客观事实，但就王某某提交的《门面租赁合同》中所载关于租金免除之内容，依照该合同文义及生活常识判断，若房屋买受人康某存在房款未给付情形，则其与王某军之间选择债务相抵而非债务免除更符合常理，故王某某欲通过其提交的《房屋租赁合同》内容证实康某实际未付房款，缺乏证明力。对王某某要求康某支付购房款300万元的诉讼请求，不应支持。

综上，法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民法总则》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决驳回原告王某某的诉讼请求。

文献参考：

[1] 沈德咏主编：《<中华人民共和国民法总则>条文理解与适用》，人民法院出版社2017年版，第154页。

[2] 李适时主编：《中华人民共和国民法总则释义》，法律出版社2017年版，第35页。

[3] 王利明：《论习惯作为民法渊源》，载《法学家》2016年第11期。

[4] 参见沈德咏主编：《<中华人民共和国民法总则>条文理解与适用》，人民法院出版社2017年版，第163页。

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